Государственная корпорация "ДОМ.РФ" впервые выпустила ипотечные ценные бумаги с закладными по договорам долевого участия (ДДУ) на жилье в новостройках. Объем выпуска ипотечных облигаций составил 17,4 млрд рублей, как сообщила пресс-служба государственной компании.

В рамках этого выпуска, Институт развития в жилищной сфере (ДОМ.РФ) впервые использовал закладные с залогом прав по договорам долевого участия. Кредиты, выданные Банком ДОМ.РФ по программам "Семейная", "Льготная", "Дальневосточная" и ИТ-ипотека, обеспечивают выпуск ипотечных облигаций с поручительством ДОМ.РФ на общую сумму 17,4 млрд рублей.

Ипотечный агент ДОМ.РФ выступил эмитентом облигаций, а Банк ДОМ.РФ выступил организатором и агентом по размещению. Ставка купона по облигациям установлена на уровне ключевой ставки Банка России плюс 0,9%. Государственная корпорация отметила, что банки, страховые компании и клиенты ведущих брокерских площадок проявили интерес к данным ипотечным ценным бумагам.

Директор подразделения "Секьюритизация" в ДОМ.РФ Елена Музыкина,  подчеркнула высокий потенциал секьюритизации на первичном рынке жилья. Она отметила, что доля данного сектора в ипотечном покрытии ипотечных ценных бумаг может достигать до 60% в соответствии с законодательством. При этом до недавнего времени закладные по кредитам на квартиры в новостройках практически не выдавались, хотя по итогам 2022 года каждая третья ипотека приходилась на такого рода объекты.

Ипотечный бум, наблюдаемый в России несколько последних лет, уже позволил миллионам российских граждан улучшить свои жилищные условия, не дожидаясь самостоятельного накопления всей требуемой для покупки недвижимости суммы, отмечает доцент кафедры экономики РАНХиГС Санкт-Петербург Олеся Десятниченко.

Эксперт рассказала, что обширный перечь льготных программ ипотечного кредитования программ, дал существенный импульс к росту и развитию девелоперам, строительным компания, ведущим банкам и страховым компаниям.

Само по себе ипотечное кредитования – весьма выгодный продукт для банков, но при столь крупных объёмах ведаемых кредитов, на определённом этапе может возникнуть вопрос достаточности капитала банка, ликвидности, накопленных банками рисках, что может стать факторам сдерживания их дельнейшей активности на рынке.

В этой ситуации, весьма полезным для банков и всего финансового рынка, может оказаться один из активно используемых в мировой практике инструментов – секьюритизация ипотечных кредитов, считает Олеся Десятниченко.   

По словам эксперта, его суть в следующем - банк формирует пулы ипотечных кредитов со схожим показателем риска невозврата, и на возмездной основе передает их специальным ипотечных агентам.

Для банка это выгодно ввиду того, что, во-первых, он более не несет риски невозврата кредита, а во-вторых, восстанавливаются его финансовые возможности (ликвидность) связанные с выдачей новых кредитов. Ипотечный же агент, в свою очередь, как новый владелец закладных на недвижимость выпускает под обеспечение ими ценные бумаги и предлагает их заинтересованным инвестора.

“Интерес последних заключается в высокой надёжности приобретаемых ценных бумаг в частности – облигаций, так как они обеспечены закладными на реально существующие, и при этом застрахованные заёмщиком квадратные метры недвижимости. По иным доступным на рынке облигациям такого прямого физического обеспечения не предусмотрено. Потому предлагаемую доходность на уровне ключевой ставки ЦБ РФ плюс 0,9%, что в сегодняшних реалиях дает ставку 8,4%, можно считать вполне привлекательной для инвесторов, заинтересованных в облигациях с наивысшим уровнем надежности и средней доходностью. Данный финансовой инструмент безусловно обладает большим потенциалом, позволяющим стимулировать развитие ипотечного кредитования, строительство и смежные с ним отрасли, банковский сектор, финансовый рынок России в целом», - заключила Олеся Десятниченко.